50% CGT 折扣什么时候结束？2027 年 7 月 1 日的真正变化

简短回答

它不会在某一天结束。从 2027 年 7 月 1 日起，50% 折扣只是不再适用于此后的增值。截至 2027 年 6 月 30 日的增值，无论您在 2027 年、2035 年还是 2050 年出售，都保留 50% 折扣。

很多人听说「CGT 折扣 2027 年 7 月 1 日结束」，就以为必须在此之前卖掉。这是整个改革中最常见的误解。法律把一笔利得分成两段，只有后一段的处理方式改变。

如何拆分
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如果您是个人或信托，并在 2027 年 6 月 30 日持有某项资产，法律视为您在 2027 年 7 月 1 日前一刻按市场价值出售并立即重新取得（即成本基础重置）。这次视同出售当时不产生税款：截至该日的利得会被搁置，等到您真正出售时，再按旧规则征税，包括 50% 折扣。

2027 年 7 月 1 日之后的增值按新规则征税：成本基础按 CPI 指数化，而不是打折；澳洲税务居民个人就这部分至少按 30% 缴税。

以下数字仅作说明，未计入各项费用。

截至 2027 年 6 月 30 日的增值：$400,000，保留 50% 折扣，应税部分为 $200,000。
2027 年 7 月 1 日之后的增值：$200,000。$1,000,000 的成本基础按 CPI 指数化；假设这五年物价上涨 15%，指数化后的成本基础为 $1,150,000，应税部分为 $50,000，税率至少 30%。

如果在 2027 年 7 月 1 日前出售，这段 2027 年前的增值并不会因此少缴税，只是更早缴税而已。

**新建住房。**符合条件的新建住宅，在 2027 年 7 月 1 日之后仍自动适用 50% 折扣；业主可以选择改用指数化。
**可负担住房。**现有最高 60% 的折扣继续保留。
**养老金基金（包括 SMSF）。**继续适用其三分之一的折扣；唯一的例外是 1985 年 9 月 20 日之前购入的资产，它与其他 1985 年前资产一样适用成本基础重置。

不必因为折扣而卖。财政部的说明是，这次变化不构成在该日前买卖资产的理由，因为 2027 年前的增值无论如何都受到保护。提前出售只会让税款提前、增加交易成本。另外，如果卖掉现有的出租房、再买一套现房，新买的房产不会继承原房产受保护的负扣税待遇（见负扣税）。

您需要一个 2027 年 6 月 30 日的价值，因为它决定利得中有多少可以享受折扣。可以采用以该日为估值日的市场估值，或财政部的分摊公式——该公式目前仍只是草案。见估值还是免费公式。

50% CGT 折扣被取消了吗？

没有。对个人和信托而言，只是 2027 年 7 月 1 日之后产生的利得改用新规则；截至 2027 年 6 月 30 日的利得，无论何时出售都保留 50% 折扣。新建住房之后的增值也保留折扣；养老金基金继续沿用现有折扣，但 1985 年 9 月 20 日之前购入的资产除外。

如果我 2030 年卖房，会失去折扣吗？

截至 2027 年 6 月 30 日的增值不会，这部分保留 50% 折扣。只有 2027 年 7 月 1 日之后的增值按新规则征税：成本基础指数化，税务居民个人适用 30% 最低税率。

2027 年 6 月 30 日要缴税吗？

不用。2027 年 6 月 30 日的视同出售只是用来划分两段时期，由此产生的利得会搁置到您真正出售时再计算。

资料来源：《2026 年财政法律修正案（税制改革第 1 号）法》（2026 年第 49 号法）第 112-155、112-160、112-165 条；财政部《税务说明：负扣税与资本利得税》。以上为一般信息，并非税务建议。采取行动前，请咨询注册税务专业人士。