对于 2027 年 6 月 30 日持有的物业，2027 年 7 月 1 日的市场价值将成为此后 增值的新成本基础。法律就"如何确定该价值"给出了选择：
- 取得截至 2027 年 7 月 1 日的市场估值；或
- 使用财政部的分摊方法——由财长以法定文书确定的公式（ATO 将提供工具）， 假设物业在整个持有期内以单一稳定的增长率上涨，据此估算 2027 年 7 月 1 日 的价值。
两者都不是强制的。本页用通俗语言解释这一权衡，帮助您与注册税务专业人士进行 有依据的讨论。
分摊方法如何运作（仅为示意）#
财政部已以征求意见稿的形式发布了该方法；ATO 用于套用该方法的工具尚未发布—— 可在 ATO 指引追踪 跟进。概念很简单：假设物业在您 持有的整段期间以单一稳定的增长率上涨，再从这条曲线上读出 2027 年 7 月 1 日的价值。
示意。 假设某物业 2017 年以 $600,000 购入，2037 年以 $1,600,000 出售—— 20 年增值 $1,000,000。草案方法并不是把增值对半分。它先求出让 $600,000 在 20 年内涨到 $1,600,000 的那个稳定增长率，再读出中点的价值：约 $980,000， 而不是 $1,100,000。稳定增长是复利式的，因此前半段所占的增值不到一半。
再假设该物业 2027 年 7 月 1 日的实际市场价值更高——比如 $1,300,000—— 因为大部分涨幅发生在早期，或您在 2024 年做了装修。那么：
- 公式： 2027 年前的增值被估算为约 $380,000，剩下约 $620,000 按新的、 总体较不利的制度征税（CPI 指数化加 30% 最低税率）。
- 估值： $1,300,000 的带日期证据把 $700,000 锁定为重置前增值、适用旧规则， 只留 $300,000 给新制度——比公式多出约 $320,000 的增值留在旧规则之下。
反过来也成立：若您的物业 2027 年前表现平平、之后大涨，公式反而可能对您有利。 以上数字仅为示意——该方法目前仍是草案，最终的法定文书、ATO 工具及您的个人税务状况决定实际结果。
各自适合的情形#
| 情形 | 倾向 |
|---|---|
| 增长平稳、历史简单、无装修 | 免费公式可能就够了 |
| 2027 年前涨幅强劲（快速上涨区域、早期获利） | 估值保护重置前增值 |
| 2027 年 7 月 1 日前有装修或改良 | 估值捕捉公式看不到的价值 |
| 特殊物业——可比案例少、混合用途、大地块 | 估值记录公式无法反映的因素 |
| 希望证据日后被质疑时能独立成立 | 签署估值可独立支持 |
| 想以后再决定 | 两条路都还在——追溯估值仍然可行，但证据随时间越来越难收集 |
两点坦率说明。第一，该方法目前只是草案，ATO 的配套工具也尚未发布，因此今天 算出的任何数字——包括上面这个——在文书定稿前都可能变动。第二，无论选哪条路，记录都同样重要： 购置成本、改良支出、物业状况证据——参见 CGT Cost Base 了解应保留哪些记录。
常见问题#
我需要现在就做选择吗？
可以一套物业用公式、另一套用估值吗？
估值费用与公式可能节省的税额相比如何？
哪种方式对 ATO 来说"更保险"？
无论选哪条路，我该保留哪些记录？
▶ 观看：这些问题的视频讲解#
重要提示#
本页仅为一般教育信息，不构成税务、财务、法律或估值建议。分摊方法目前仅以草案 文书发布，截至最近核对 ATO 的配套工具尚未发布；请通过 ATO 指引追踪 跟进，并在行动前与注册税务专业人士 确认您的情况。