四十年来规则很简单：1985 年 9 月 20 日前取得的资产完全不在资本利得税范围内。 已立法的 2027 年 7 月 1 日改革首次改变了这一点。
pre-CGT 物业有什么变化#
根据改革，1985 年 9 月 20 日前资产的全面豁免，对 2027 年 7 月 1 日之后产生的 增值终止。该日期之前的增值仍在 CGT 之外——之后的增值则不再豁免。
为实现这一拆分，1985 年前的物业将获得等于其 2027 年 7 月 1 日市场价值的视同 成本基础——与其他 2027 年 6 月 30 日持有物业相同的视同处置与重新取得机制。
为什么这类业主的证据利害最大#
- 购入价与今日价值的差距最大。 1980 年购入的物业可能免税增值了四十年——这段 历史的每一分钱，都只由 2027 年 7 月 1 日价值的证据来保护。
- 通常没有其他数字。 后来的买家有合同价格；1985 年前的业主在几十年前的购入价 与改革日期之间往往一无所有。
- 遗产让问题更复杂。 长期持有的物业更多由年长的澳洲人持有；遗嘱执行人可能在 同一档案中同时面对改革规则和去世日期规则。
业主现在可以做什么#
- 与注册税务专业人士确认您的物业是否真正属于 pre-CGT（取得日期、产权变动和改建 都可能有影响）。
- 整理物业记录——产权历史、改建、租约。
- 规划以 2027 年 7 月 1 日为准的带日期市场价值证据。在该日期前后同期完成的 独立估值是最清晰的证据；日后补做追溯估值虽然可行，但随着成交证据变旧会更难。
- 准备好后，参阅估值服务路径对比。
常见问题#
2027 年 7 月 1 日之前我的 1985 年前物业仍豁免吗？
根据已立法的改革，真正的 pre-CGT 资产截至 2027 年 7 月 1 日的增值仍在 CGT 之外，之后的增值才需纳税。请与注册税务专业人士确认您物业的状态。
1985 年后装修或分割过怎么办？
重大资本改建或产权变动在现行规则下就可能影响 pre-CGT 状态——部分资产已经部分进入 CGT。这正是在假定豁免之前应与会计师核实的细节。
必须恰好在 2027 年 7 月 1 日当天估值吗？
重要的是截至 2027 年 7 月 1 日的市场价值。估价师依据该日期前后的成交证据确定，报告通常自 2027 年 7 月起交付——也可以日后追溯编制，但难度和成本更高。
如果一直不做估值会怎样？
重置成本基础在法律上依然存在——但多年后在没有同期证据的情况下证明它，意味着在成交证据变冷时重建数字，如被 ATO 质疑则处于更弱的位置。
▶ 观看：这些问题的视频讲解#
重要提示#
本页仅为一般教育信息，并非税务、财务、法律或估值建议。pre-CGT 状态及改革的适用 取决于您的具体情况。请咨询注册税务专业人士。