2027 年 7 月 1 日之后 CGT 如何计算—

最近核对：2026 年 7 月 10 日。计算的结构已是确定的法律；具体税率机制仍待 ATO 指引——本页明确区分两者。仅为一般信息，不构成税务建议。

结构——已经确定
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对于 2027 年 6 月 30 日持有的物业（个人、信托、合伙），未来出售时增值分为两层：

层	规则
截至 2027 年 7 月 1 日价值的增值	旧规则——包括（符合条件时的）50% 折扣
2027 年 7 月 1 日之后的增值	新规则——成本基础按 CPI 指数化，净资本利得适用最低 30% 税率（新的第 119 分部）

2027 年 7 月 1 日的市场价值是两层之间的铰链——这正是估值还是免费公式选择重要的原因。

指数化本身是简单算术：成本基础随 CPI 上升，因此只有实际（超过通胀的）增长被征税。

示意（假设 CPI）。 2027 年 7 月 1 日重置价值 $1,000,000，三年后以 $1,300,000 出售。若期间 CPI 上涨 9%，指数化后的成本基础为 $1,090,000—— 应税增值为 $210,000，而非 $300,000。通胀带来的那部分增长不被征税。

到这里都是机制本身的运作。我们还不能告诉您的，是这 $210,000 要交多少税—— 这取决于待明确的税率机制。

以下是读者最常问的情形。“结构"一栏已确定；“应缴税额"一栏目前无法诚实填写 ——所列问题正是待发布指引必须回答的，也是现在就值得向注册税务专业人士提出的。

情形	已确定	待明确
低收入退休人士出售投资单元房	重置后增值做指数化；净资本利得适用最低 30% 税率	30% 下限是否覆盖更低的边际税率？这一个答案对此情形影响最大
中等税档（32.5-37%）出售出租房	结构相同	30% 下限之上是否仍按边际税率计税；增值如何与工资收入叠加
最高税档（45%）业主	结构相同	“最低"是否同时是上限（法条用词"minimum"按平实理解并非上限）——以及 Medicare levy 的处理
信托向受益人分配增值	信托在新制度范围内	最低税率在受托人与受益人层面如何适用
有结转资本亏损的业主	资本亏损仍是 CGT 体系的一部分	亏损抵扣与指数化、最低税率测试的先后顺序

ATO 确认机制之日，我们将为每种情形发布带金额的完整示例。 订阅简报第一时间获取，或关注 ATO 指引追踪。

基于假设机制编出的示例看似有用，实则比没有更糟：假设一旦错了，整页数字全错，而读者可能已按它做了规划。上文的改革结构有完整依据；税率机制也会有——等它发布之时。

2027 年 7 月 1 日之后我的资本利得就是交 30% 吗？

不一定——立法设定的是净资本利得的最低 30% 税率，它与您的边际税率、Medicare levy 及亏损如何互动，仍待 ATO 详细指引。按平实语言理解，“最低"是下限而非统一税率——但在指引发布前，请把这当作字面解读而非建议。

30% 最低税率适用于我的全部增值吗？

新规则适用于 2027 年 7 月 1 日之后产生的增值。截至该日价值的增长按旧规则处理——这正是 2027 年 7 月 1 日价值（估值或公式）如此重要的原因。

资本亏损还能用吗？

资本亏损仍是 CGT 体系的一部分，但在新规则下与指数化、最低税率测试的抵扣顺序属于待明确机制之一。若您有结转亏损，请现在就向税务专业人士提出。

你们什么时候发布带金额的示例？

ATO 指引确认机制的那一天。本页的框架已为数字准备就绪；在此之前猜测，意味着发布每一格都可能出错的数字。

本页仅为一般教育信息，不构成税务、财务、法律或估值建议。情形表中凡机制待 ATO 指引之处，应缴税额一栏刻意留白。请与注册税务专业人士确认您的情况。