简短回答
负扣税不会取消，2026 年也没有任何变化。从 2027–28 财年起，限制只针对 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30（首都领地时间）之后购入的现房。在此之前已持有或已签约的房产，只要继续持有，仍可负扣税；新建住房不受影响。
2027 年 7 月 1 日的 CGT 重置最受关注，但同一部法案——《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026》（2026 年第 49 号法案，2026 年 6 月 26 日获御准）—— 同时改变了住宅物业的负扣税规则。如果您持有或正考虑购买投资房，这两项措施 影响的是同一个决策。
什么是负扣税#
当持有成本（利息、市政费、维护及其他可抵扣支出）超过租金收入时，物业即为 “负扣税"状态。按长期以来的规则，该租金亏损一般可抵扣您的其他收入，在等待 资本增值的同时降低当期税负。
已立法的改革改变了什么#
改革之下，住宅物业的负扣税仅限于全新住宅。最重要的两点：
- 既有持有获得保护。 分界点是2026 年 5 月 12 日澳东标准时间晚上 7:30 ——预算之夜。在该时点之前取得的二手住宅投资物业不受负扣税改革影响。 新限制针对的是未来的购买，而不是推翻现有安排。
- 该时点之后购买的二手（既有）住宅是调整对象。 今后，完整的负扣税待遇 保留给全新建造的住宅物业，与改革"引导投资流向新增住房供应"的目标一致。
- 是受限，而不是取消。 对于受影响的物业，亏损仅可用于抵扣住宅物业收入和资本利得， 超出部分结转到以后年度，并非作废。该规则自 2027-28 纳税年度起适用。
真正尚未确定的是**“全新住宅"的定义**——法案将其交由一份尚未颁布的部长级法定 文书规定。该定义与过渡情形的处理，均有待该文书及持续发展的 ATO 指引。行动前请与 注册税务专业人士确认您的具体情况。
为什么它与 CGT 重置属于同一个决策#
- 未来购买二手投资房，可能同时面对较不利的负扣税待遇和新的 CGT 制度 （CPI 指数化加最低税率安排）。
- 已经持有？ 您的负扣税安排获得祖父条款保护，而您的 CGT 新起点是物业 2027 年 6 月 30 日日终的市场价值——这正是估值证据的意义所在。
- 比较全新住宅与二手住宅，如今需要同时权衡收入端（负扣税）与资本端 （CGT）的税务处理——这是留给注册顾问的双向计算。
另见谁会受影响、改革时间线 与改革词汇表，了解 CGT 部分。
常见问题#
负扣税被取消了吗？
没有。已立法的改革是对住宅物业加以限制而非取消：完整的负扣税待遇导向全新住宅；在 2026 年 5 月 12 日澳东标准时间晚上 7:30 之前取得的二手住宅投资物业不受改革影响。即使是受影响的物业，也只是受限而非取消——亏损可抵扣住宅物业收入，超出部分结转，自 2027-28 纳税年度起适用。具体细节请与注册税务专业人士确认。
我已持有负扣税的物业——会受影响吗？
如果您在 2026 年 5 月 12 日澳东标准时间晚上 7:30（预算之夜）之前取得该物业，则不受负扣税改革影响，现有安排获得保护。您的物业仍在另一项 CGT 重置范围内——其 2027 年 6 月 30 日日终的市场价值将成为此后增值的新成本基础。
负扣税改革会改变我的 CGT 吗？
它们是同一部法案中的两项独立措施。负扣税关乎每年的租金抵扣；CGT 重置关乎 2027 年 7 月 1 日之后增值的计算方式。当下的投资决策通常需要同时权衡两者。
全新住宅两项好处都有吗？
改革之下，全新建造的住宅保留完整的负扣税待遇。CGT 方面的处理可能与其他物业不同，而非相同：第 112-155(1)(e) 条规定，若最终的利得适用新建住宅优惠（第 115-102 条）或可负担住房优惠（第 115-125 条），该资产不适用 2027 年 7 月 1 日的视同出售——因此这类物业可能根本不需要 2027 年 6 月 30 日的价值。两点提醒：「新建住宅」尚未定义（法律将其交由部长以法定文书确定，目前尚未出台）；而且这一判断在您日后出售时才作出，而不是在 2027 年 7 月 1 日——所以现在不能把它当作可以依赖的身份，决定不保留带日期的证据之前尤其要注意。各项因素对您的净效果，请咨询注册税务专业人士。
重要提示#
本页仅为一般教育信息，不构成税务、财务、法律或估值建议。负扣税的适用条件与 过渡规则取决于您的具体情况及持续发展的 ATO 指引。行动前请咨询注册税务专业人士。