简短回答
不是。估值并非强制，2027 年 6 月 30 日也不需要申报任何东西。这个日期是衡量物业价值的估值日，而不是截止日。如何确定该价值，由您在日后出售那一年报税时选择。
2027 年 6 月 30 日到底是什么#
根据改革，您在 2027 年 6 月 30 日持有的物业，视为按「紧接 2027 年 7 月 1 日之前」的市场价值出售并重新取得。该价值成为新的成本基础，并决定日后利得中有多少可以保留 50% 折扣。所以这个日期很重要，但它是参考日期，不是截止日。
法律写得很明确：您不必在出售那一年报税之前作出选择。
两种方式#
- **2027 年 6 月 30 日的市场价值。**这是默认方式。常用证据是由合资格、独立的估价师以该日为估值日出具的估值报告。
- 财政部的分摊公式。您也可以选择由部长确定的公式来代替估值。该公式目前仍只是征求意见稿：意见征询已于 2026 年 8 月 21 日结束，内容仍可能调整。草案适用于不动产以及没有现成市场价值的资产；上市股票则按市场价格。
两者各适合什么情况，见估值还是免费公式。
既然没有截止日，为什么大家都在这个日期前后做估值？#
因为证据在接近该日期时最充分。估价师依据的是可比成交和物业当时的状况。几年后再出具「以 2027 年 6 月 30 日为估值日」的追溯（回溯日期）估值是合法的，但估价师需要重建一个已经变化的市场，难度更大，费用也可能更高。预期利得较大、或物业做过翻新的业主，往往认为留一份带日期的记录更值得。
现在就能免费做的事#
把物业现在的样子记录下来：每个房间和外观的带日期照片，以及租约、租金评估、翻新发票等文件。这不花钱，日后能帮助估价师，也能在需要证明物业状况时派上用场。
2027 年 7 月 1 日的 CGT 估值是强制的吗？
不是。您可以采用以 2027 年 6 月 30 日为估值日的市场估值，或在公式正式确定后采用财政部的分摊公式。选择在出售那一年报税时作出。
2027 年 6 月 30 日之后还能做估值吗？
可以。以 2027 年 6 月 30 日为估值日的追溯估值是合法的，但当时的可比成交越久远，就越难支撑。
股票需要估值吗？
上市股票在 2027 年 6 月 30 日有市场价格，不需要估值；草案公式也不适用于上市股票。
资料来源：《2026 年财政法律修正案（税制改革第 1 号）法》（2026 年第 49 号法）第 112-155 条第 (3)、(4) 款及第 112-185 条；财政部征求意见稿《所得税评估（资本利得与资本亏损分摊方法）裁定 2026》。以上为一般信息，并非税务建议。