常见问题总览——2027 年 7 月 1 日 CGT 改革

主要是以个人、信托或合伙方式持有住宅投资性或产生收入物业的业主。自住房业主若日后出租、转让、继承或用途改变，也可能受影响。以上为一般信息，并非税务建议。

在 2027 年 6 月 30 日持有的资产，视为于 2027 年 7 月 1 日、按紧接该日之前（即 2027 年 6 月 30 日日终）的市场价值重新取得，该价值成为此后增值的新成本基础；此前的增值仍适用旧规则。

根据已立法的改革（2026 年第 49 号法案），包括 SMSF 在内的养老金基金不在新的 2027 年 7 月 1 日 CGT 规则范围内，仍适用现有 CGT 规则。SMSF 另有年度市场价值义务（SIS 法规 8.02B）——请与您的顾问确认具体处理方式。

如果某物业可能涉及 CGT，一份以 2027 年 7 月 1 日为准的带日期独立估值，是新成本基础最清晰的证据，日后重建更难、成本更高。请咨询您的会计师。

「截至 2027 年 7 月 1 日」的市场价值只能在该日之后最终确定，因此估值服务商通常约自 2027 年 7 月起交付已签署的报告。部分服务支持提前预约——请与您选择的服务商确认时间安排。

根据已立法的改革，1985 年 9 月 20 日前取得资产的全面豁免，将对 2027 年 7 月 1 日之后的增值终止。这类物业将以 2027 年 7 月 1 日的市场价值作为视同成本基础，因此带日期的估值证据对长期持有的物业尤为重要。请与您的税务专业人士确认。

ATO 的市场估值指引要求客观、有依据的估值——可比成交证据、清晰的估值方法及合资格的独立估价师。按此可被 ATO 接受的标准编制的签署报告，比中介评估或网上估价更有说服力。不存在「ATO 批准」的估值——没有此类认定。

可以补做，许多顾问也因此认为等待是安全的。追溯（回溯日期）估值是合法的——但并不自动等于高枕无忧：成交证据会变冷，物业当日状况需要重建，证据薄弱的数字在多年后更容易被质疑。在日期前后同期完成的估值通常是最清晰的证据；追溯是备选方案，而不是计划本身。

已公开的签署桌面评估路径约 $279-$362 起，上门查勘约 $646-$835 起，市场指南对标准住宅估值的区间约为 $300-$600。服务范围比价格更重要——免费估计并不等于签署估值。详见估值服务路径对比。

自住的主要居所一般保留豁免。但如果日后出租、用于产生收入、转让或继承，该物业此后可能涉及 CGT，2027 年 7 月 1 日将成为关键估值日期。请与注册税务专业人士确认您的情况，并参见谁会受影响。

根据已立法的改革，2027 年 7 月 1 日之后的大部分增值不再适用 50% 折扣（个人、信托、合伙）；成本基础改为按 CPI 指数化，净资本利得适用最低 30% 税率。该折扣并未被整体废除——截至 2027 年 7 月 1 日累积的增值仍然适用，且新建住宅与可负担住房仍保留优惠待遇。在 2027 年 6 月 30 日持有的物业，以重置价值（紧接 2027 年 7 月 1 日之前的市场价值）作为新成本基础——参见改革词汇表与时间线。

不是——这是一个选择。您可以取得截至 2027 年 7 月 1 日的市场估值，或使用财政部免费的分摊方法（由财长确定、假设整个持有期以单一稳定增长率上涨来估算该日价值的公式，ATO 将提供工具）。当该稳定增长率的假设会低估物业当日的真实价值——近期涨幅较高、有装修改良、或物业情况特殊——或您需要可独立支持的证据时，专业估值更有意义。参见我们的完整解读估值还是免费公式，并请注册税务专业人士判断哪种方式适合您。

折扣改为指数化的变化，总体适用于个人、信托与合伙持有的 CGT 资产——房产是大多数人感受最深的部分，也是本站的重点。负扣税的变化则专门针对住宅物业。股票及其他资产请咨询注册税务专业人士。

公司不在新的个人/信托制度范围内——公司的增值按公司规则征税，本来就没有 50% 折扣。若物业由公司持有，其处理属于会计师的问题，而非本次改革的核心变化。

根据已立法的材料，外国税务居民不在新的个人/信托制度范围内——他们对澳洲物业长期适用自己的一套 CGT 规则。身在海外的澳洲物业业主应与注册税务专业人士确认自己的情况，尤其是税务居民身份可能变化时。

重置日前后遗产处理的详细过渡指引仍在制定中——见 ATO 指引追踪。继承历来就是带日期估值证据最重要的时刻之一，这一点不会改变。遗产的具体处理请咨询注册税务专业人士。

是的。改革于 2026 年 5 月预算公布，并于 2026 年 6 月 26 日以《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026》（2026 年第 49 号法案）获御准成为法律。关于估值证据与分摊工具的 ATO 指引仍在发展——可在ATO 指引追踪页跟进，并在行动前与注册税务专业人士确认最新状态。

视同处置是过渡机制，不是寄来的账单——公布的材料并未在当日对继续持有的业主征税。其影响体现在未来增值的计算方式上。具体请与顾问确认。

确认是否在范围内、整理成本基础记录、规划如何为 2027 年 7 月 1 日市场价值留证。cgtready.com.au 的清单两分钟覆盖基本要点。

报告本身只能自 2027 年 7 月起完成，但准备和预约可以更早。警惕任何在日期到来之前就承诺交付「已完成的 2027 年 7 月 1 日估值」的说法。

在旧规则下完成的出售按旧规则征税——改革适用于 2027 年 7 月 1 日之后产生的增值，重置只影响 2027 年 6 月 30 日仍持有的物业。提前出售还是继续持有更适合您，属于注册税务专业人士的规划问题，本站无法替您回答。

不需要。这个选择在 CGT 事件真正发生时才起作用——2027 年 7 月 1 日之后的出售、转让或继承。但证据在日期前后最容易采集：可比成交与物业状况都是新鲜的。等待保留了选择权，代价是证据变冷。

立法按单项资产设置这一选择。在投资组合层面如何运用，请在文书定稿、ATO 指引完备后咨询注册税务专业人士。

本市场公开的签署桌面评估约 $279-$362 起，上门查勘约 $646-$835 起（各品牌略有差异）。是否值得，取决于物业真实的 2027 年 7 月 1 日价值高出公式结果多少——对许多物业而言差距不大；对表现突出或有装修的物业，差距可能是估值费的许多倍。参见服务路径对比。

两种都合法——公式本身就是立法提供的替代方案。区别在证据属性：签署估值独立、带日期、可单独成立；公式取决于您最终的售价与持有时间。两者都不存在"ATO 批准"——估值没有此类认定。

购房合同与费用、资本性改良的发票与日期、出租使用历史，以及能证明物业在 2027 年 7 月 1 日前后状况的照片或报告。公式依赖买卖价格与日期；估值依赖状况与可比案例——好的记录两条路都用得上。参见哪些计入成本基础。

不一定——立法设定的是净资本利得的最低 30% 税率，它与您的边际税率、Medicare levy 及亏损如何互动，仍待 ATO 详细指引。按平实语言理解，“最低"是下限而非统一税率——但在指引发布前，请把这当作字面解读而非建议。

新规则适用于 2027 年 7 月 1 日之后产生的增值。截至该日价值的增长按旧规则处理——这正是 2027 年 7 月 1 日价值（估值或公式）如此重要的原因。

资本亏损仍是 CGT 体系的一部分，但在新规则下与指数化、最低税率测试的抵扣顺序属于待明确机制之一。若您有结转亏损，请现在就向税务专业人士提出。

ATO 指引确认机制的那一天。本页的框架已为数字准备就绪；在此之前猜测，意味着发布每一格都可能出错的数字。

在线估价（AVM——CoreLogic、PropTrack、Domain 等）与中介评估/CMA 属于营销和参考工具，不是签署估值——没有人对该数字承担专业责任。ATO 的市场估值指引指向客观、可支持的证据：可比成交、清晰方法、合资格且独立的估价师。针对重置的具体标准仍在制定——可在 ATO 指引追踪页跟进，并与注册税务专业人士确认。

桌面评估由合资格估价师基于可比成交与物业数据形成专业意见并签署——只是不做实地查勘，因此 API《专业行为守则》将其视为指示性价值，而非完整估值。纯数据估价是算法输出，没有专业责任。比较时先看服务范围，而不是价格。

投资者论坛正公开担心这一点：一个全国性日期、有限的估价师产能。两点现实有帮助：截至 2027 年 7 月 1 日的估值只能在该日期到来后完成，之前的准备重在整理记录与预约排期，而非成品报告；之后补做追溯估值仍然合法——代价是时间越久，成交证据与物业状况记录越难收集。

根据已立法的改革，真正的 pre-CGT 资产截至 2027 年 7 月 1 日的增值仍在 CGT 之外，之后的增值才需纳税。请与注册税务专业人士确认您物业的状态。

重大资本改建或产权变动在现行规则下就可能影响 pre-CGT 状态——部分资产已经部分进入 CGT。这正是在假定豁免之前应与会计师核实的细节。

重要的是截至 2027 年 7 月 1 日的市场价值。估价师依据该日期前后的成交证据确定，报告通常自 2027 年 7 月起交付——也可以日后追溯编制，但难度和成本更高。

重置成本基础在法律上依然存在——但多年后在没有同期证据的情况下证明它，意味着在成交证据变冷时重建数字，如被 ATO 质疑则处于更弱的位置。

可能部分适用——收入用途通常使持有期的一部分进入 CGT，但豁免（如离家规则）可能改变结果。具体互动因情况而异：请咨询注册税务专业人士。

可能算——部分收入用途可能需要按价值和面积证据进行分摊。在假定自住房豁免完全保护您之前，请先咨询会计师。

带日期的独立市场估值最清晰。退而求其次：该时期的可比成交、出租挂牌、照片和状况记录——任何能帮助估价师日后重建价值（追溯估值）的资料。

从不产生收入的自住房一般不在已立法改革的范围内。是用途的改变把住房拉进 CGT 领域——这正是未来可能出租的自住业主仍应关注的原因。

没有。已立法的改革是对住宅物业加以限制而非取消：完整的负扣税待遇导向全新住宅；在 2026 年 5 月 12 日澳东标准时间晚上 7:30 或之前取得的二手住宅投资物业不受改革影响。即使是受影响的物业，也只是受限而非取消——亏损可抵扣住宅物业收入，超出部分结转，自 2027-28 纳税年度起适用。具体细节请与注册税务专业人士确认。

如果您在 2026 年 5 月 12 日澳东标准时间晚上 7:30（预算之夜）或之前取得该物业，则不受负扣税改革影响，现有安排获得保护。您的物业仍在另一项 CGT 重置范围内——其 2027 年 7 月 1 日的市场价值将成为此后增值的新成本基础。

它们是同一部法案中的两项独立措施。负扣税关乎每年的租金抵扣；CGT 重置关乎 2027 年 7 月 1 日之后增值的计算方式。当下的投资决策通常需要同时权衡两者。

改革之下，全新建造的住宅保留完整的负扣税待遇；与其他物业一样，若在 2027 年 6 月 30 日持有，同样以 2027 年 7 月 1 日的市场价值作为新成本基础。各项因素对您的净效果，请咨询注册税务专业人士。

截至最近核对（2026 年 7 月 10 日）尚未发布。财政部材料承诺 ATO 将提供公式计算工具；发布后我们会更新本页并通过简报通知。

ATO 长期以来的市场估值指引——客观、可支持的证据、清晰的方法、合资格且独立的估价师——是目前判断"强证据"的最佳参考。针对重置的具体标准可能增加细节；稳妥的做法是先满足现行标准。

截至最近核对没有公布时间表。重大改革的指引通常在生效前分批发布——这也是 2027 年 7 月 1 日前的 12 个月会格外繁忙的原因之一。