最近核对：2026 年 7 月 10 日。本页持续追踪官方指引进展，仅为一般信息， 不构成税务建议。
改革已经立法，但并非所有实务细节都已发布。本页区分已经确定与仍在制定中 的内容，让您清楚今天可以依赖什么、还需要关注什么。
已经确定——现在即可依赖#
| 事项 | 状态 |
|---|---|
| 改革已成为法律 | 《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026》（2026 年第 49 号法案），2026 年 6 月 26 日获御准 |
| 改变了什么 | 个人、信托、合伙的 50% CGT 折扣被 CPI 指数化加净资本利得最低 30% 税率取代，自 2027 年 7 月 1 日起——适用于大部分增值。新建住宅（50%，s 115-102）与可负担住房（最高 60%，s 115-125）仍保留优惠待遇 |
| 重置机制 | 2027 年 6 月 30 日持有的物业视为按其 2027 年 7 月 1 日市场价值重新取得——该价值成为新成本基础 |
| 基准价值是可选择的 | 您可以取得截至 2027 年 7 月 1 日的市场估值，或使用由财长以法定文书确定的分摊方法（假设整个持有期以单一稳定增长率上涨，据此估算该日价值的公式） |
| 分摊方法已发布草案 | 财政部已发布《Income Tax Assessment (Method for Apportioning Capital Gains and Capital Losses) Determination 2026》征求意见稿——征询期至 2026 年 8 月 21 日。文书尚未定稿，正式颁布前仍可能变动 |
| 负扣税 | 住宅物业限于全新住宅；公布时已持有的物业获得豁免——见负扣税改革 |
| 不在新制度内 | 公司、养老金基金（含 SMSF）及外国税务居民不在新的个人/信托制度范围内 |
第一手来源：ATO 的改革新立法页面及联邦立法登记册上的法案原文。ATO 现行的 市场估值一般指引（客观、可支持的证据）也已存在。
制定中——持续关注#
| 事项 | 为什么重要 |
|---|---|
| ATO 分摊计算工具 | 财政部承诺 ATO 将提供公式计算工具，目前尚未发布——在此之前仍可手工套用草案方法计算，但文书尚未定稿，任何数字都可能变动。 |
| 2027 年 7 月 1 日价值的证据标准 | ATO 将如何对待桌面报告、中介评估、自动估价与估价师签署报告——现行一般指引指向客观、可支持、来自合资格独立来源的证据。 |
| 过渡期特殊情形 | 年中用途变更、pre-1985 物业细节、重置日前后的遗产处理等，仍待详细指引。 |
| 指数化细节 | CPI 指数化与最低税率如何与边际税率在评税中互动——等待这些数字的情形框架见新 CGT 如何计算。 |
指引发布前，您可以做什么#
- 不要等待才整理记录。 成本基础记录与物业状况证据越晚越难重建—— 参见 CGT Cost Base 了解哪些计入成本基础。
- 先弄清您的两条路——免费公式还是专业估值——在需求高峰前想清楚： 见首页常见问题与估值路径对比。
- 咨询注册税务专业人士，判断哪种方式适合您的物业与情况；本页是教育信息， 不是建议。
指引发布时获得通知#
我们追踪 ATO 关于本次改革的发布，并以通俗中英文摘要。 订阅教育简报，第一时间获取更新——不发垃圾邮件，随时可退订。
常见问题#
ATO 的分摊计算工具发布了吗？
截至最近核对（2026 年 7 月 10 日）尚未发布。财政部材料承诺 ATO 将提供公式计算工具；发布后我们会更新本页并通过简报通知。
在此期间可以参考 ATO 的一般估值指引吗？
ATO 长期以来的市场估值指引——客观、可支持的证据、清晰的方法、合资格且独立的估价师——是目前判断"强证据"的最佳参考。针对重置的具体标准可能增加细节；稳妥的做法是先满足现行标准。
其余指引什么时候发布？
截至最近核对没有公布时间表。重大改革的指引通常在生效前分批发布——这也是 2027 年 7 月 1 日前的 12 个月会格外繁忙的原因之一。