一段话看懂这次变化#
自 2027 年 7 月 1 日起，个人和信托在该日之后产生的资本利得不再享受 50% CGT 折扣，改为按 CPI 对成本基础进行指数化；澳洲税务居民个人就这部分利得至少按 30% 缴税。截至 2027 年 6 月 30 日已产生的利得，无论何时出售，仍保留 50% 折扣。为区分这两段时期，您在 2027 年 6 月 30 日 持有的资产，视为按当日市场价值出售并重新取得（即成本基础重置）。自住房一般仍然免税。 包括 SMSF 在内的养老金基金继续沿用现有的 CGT 规则，但 1985 年 9 月 20 日之前购入的资产除外。资料来源：《2026 年财政法律修正案（税制改革 第 1 号）法》（2026 年第 49 号法）。以上为一般信息，并非税务建议。
最常见的 5 个误解
我们按这些说法在论坛、新闻报道、会计师「误区」文章，以及把访客带到本站的搜索中出现的频率排序。
误解 1
「必须在 2027 年 7 月 1 日前卖掉，否则会失去 50% 折扣。」
实际上：截至 2027 年 6 月 30 日的增值，无论何时出售都保留 50% 折扣——成本基础重置把它锁定下来，而不是让它失效。财政部表示，这次变化不构成提前出售的理由。另外，如果卖掉现有的出租房、再买一套现房，新买的房产不会继承原房产受保护的负扣税待遇。
50% 折扣真正何时结束 →误解 2
「负扣税 2026 年就取消了。」
实际上：限制从 2027–28 财年开始，而且只针对 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30（首都领地时间）之后购入的现房。在此之前已持有或已签约的房产，只要继续持有，仍可负扣税。新建住房不受影响；不能抵扣的亏损会结转到以后年度，而不是作废。
负扣税改革涵盖哪些情况 →误解 3
「必须在 2027 年 6 月 30 日前做好估值。」
实际上：估值并非强制，2027 年 6 月 30 日也不是申报截止日。您可以在出售那一年报税时，再选择采用该日的市场价值，还是财政部的分摊方法（公式）——而该公式目前仍只是草案。估值可以日后再做、以 2027 年 6 月 30 日为估值日，但证据在接近该日期时最容易收集。
2027 年 6 月 30 日的真正含义 →误解 4
「资本利得税以后统一按 30% 征收。」
实际上：30% 是最低税率，不是统一税率。它只适用于澳洲税务居民个人，而且只针对2027 年 7 月 1 日之后产生的利得；如果您的一般税率更高，就按更高的税率缴税。在领取养老金（Age Pension）等特定补助的年度，这一最低税率不适用。
30% 最低税率如何运作 →误解 5
「1985 年前的物业，要为 40 年的增值缴税。」
实际上：对于 1985 年 9 月 20 日之前购入的资产，截至 2027 年 6 月 30 日的增值仍然免税。该日的价值成为新的成本基础，只有之后的增值才需要缴税。因此，2027 年 6 月 30 日的价值，是这类业主最需要留存的数字。
1985 年前物业与成本基础重置 →这对您意味着什么#
自住房一般仍然免税。如果日后出租、用于经营，或转给他人，情况才会不同。
我有投资房这次变化主要影响这类业主。看看您的持有结构是否受影响，以及 2027 年 6 月 30 日前应保留哪些资料。
我的物业在 SMSF 里养老金基金继续沿用现有的 CGT 规则；只有 1985 年 9 月 20 日之前购入的资产同样适用成本基础重置。
我有 1985 年前的物业此后的增值不再免税，2027 年 6 月 30 日的价值将成为您的成本基础。
细节确定后第一时间通知您
有几项内容仍在确定中：最终的分摊公式、ATO 的计算工具，以及继承和离婚情况下如何处理。有变化时， 我们会发一封简短的邮件，此外不发其他内容。
决定要做估值？本站只解释这次变化。我们的估值服务 Valuation Ready 提供以 2027 年 6 月 30 日为估值日的 CGT 估值。查看各级别费用→
其他常见问题#
谁会受到 2027 年 7 月 1 日 CGT 变化的影响？
成本基础「重置」是什么意思？
估值何时交付？
2027 年 7 月 1 日的 CGT 变化会影响我的自住房吗？
这次变化只涉及房产，还是也包括其他资产？
重要提示#
本站仅提供一般教育信息，并非税务、财务、法律或估值建议。改革是否影响您，取决于 物业持有结构、用途、未来计划和个人税务情况。
采取行动前，请咨询注册税务专业人士。