本站是面向公众的教育网站，帮助物业业主、投资者、报税会计师和房地产中介了解澳洲 2027 年 7 月 1 日资本利得税改革。
本站不直接销售估值服务。我们解释改革内容、可能受影响的人群、为什么物业记录重要， 以及应向注册税务专业人士提出哪些问题。
有什么变化#
自 2027 年 7 月 1 日起（2027 CGT 改革），个人、信托与合伙的 50% CGT 折扣，将由成本基础 CPI 指数化加净资本利得 30% 最低税率取代。在 2027 年 6 月 30 日持有的资产，视为按其 紧接 2027 年 7 月 1 日之前的市场价值（即 2027 年 6 月 30 日日终）出售并重新 取得——即通常所称的成本基础重置。该市场 价值成为日后增值的新成本基础，这正是带日期估值证据重要的原因。资料来源：budget.gov.au、ATO、 澳洲国会。以上为一般信息，并非税务建议。
本教育网站适合谁#
物业业主
即使当前不是投资物业，也应了解未来出租、转让或用途改变可能带来的影响。
物业投资者
了解为什么 2027 年 7 月 1 日相关记录可能影响未来 CGT 计算。
报税会计师
为客户教育、资料清单和 2026/2027 税季沟通提前准备。
房地产中介
帮助业主和房东识别何时应咨询会计师或税务顾问。
从这里开始#
- 阅读改革的通俗中文解释。
- 判断您的持有结构是否可能受影响。
- 理解为什么自住房业主也可能需要关注。
- 为税务专业人士准备问题。
- 在 2027 年 7 月 1 日前整理物业记录。
受影响业主指南
为什么日期重要
提交公众问题
SMSF 与普通业主
负扣税改革
ATO 指引追踪
估值还是免费公式
新 CGT 如何计算
常见问题总览
估值服务路径
接收改革更新
改革术语表
时间线与关键日期
1985 年前物业
自住房变出租
常见问题#
谁会受到 2027 年 7 月 1 日 CGT 变化的影响？
主要是以个人、信托或合伙方式持有住宅投资性或产生收入物业的业主。自住房业主若日后出租、转让、继承或用途改变，也可能受影响。以上为一般信息，并非税务建议。
成本基础「重置」是什么意思？
在 2027 年 6 月 30 日持有的资产，视为于 2027 年 7 月 1 日、按紧接该日之前（即 2027 年 6 月 30 日日终）的市场价值重新取得，该价值成为此后增值的新成本基础；此前的增值仍适用旧规则。
SMSF 包含在内吗？
根据已立法的改革（2026 年第 49 号法案），包括 SMSF 在内的养老金基金不在新的 2027 年 7 月 1 日 CGT 规则范围内，仍适用现有 CGT 规则。SMSF 另有年度市场价值义务（SIS 法规 8.02B）——请与您的顾问确认具体处理方式。
2027 年 7 月 1 日之前我需要做物业估值吗？
如果某物业可能涉及 CGT，一份以 2027 年 7 月 1 日为准的带日期独立估值，是新成本基础最清晰的证据，日后重建更难、成本更高。请咨询您的会计师。
估值何时交付？
「截至 2027 年 7 月 1 日」的市场价值只能在该日之后最终确定，因此估值服务商通常约自 2027 年 7 月起交付已签署的报告。部分服务支持提前预约——请与您选择的服务商确认时间安排。
1985 年前购入（pre-CGT）的物业会怎样？
根据已立法的改革，1985 年 9 月 20 日前取得资产的全面豁免，将对 2027 年 7 月 1 日之后的增值终止。这类物业将以 2027 年 7 月 1 日的市场价值作为视同成本基础，因此带日期的估值证据对长期持有的物业尤为重要。请与您的税务专业人士确认。
ATO 对市场价值需要什么证据？
ATO 的市场估值指引要求客观、有依据的估值——可比成交证据、清晰的估值方法及合资格的独立估价师。按此可被 ATO 接受的标准编制的签署报告，比中介评估或网上估价更有说服力。不存在「ATO 批准」的估值——没有此类认定。
2027 年 7 月 1 日之后还能补做估值吗——等一等是否高枕无忧？
可以补做，许多顾问也因此认为等待是安全的。追溯（回溯日期）估值是合法的——但并不自动等于高枕无忧：成交证据会变冷，物业当日状况需要重建，证据薄弱的数字在多年后更容易被质疑。在日期前后同期完成的估值通常是最清晰的证据；追溯是备选方案，而不是计划本身。
CGT 物业估值的费用是多少？
已公开的签署桌面评估路径约 $279-$362 起，上门查勘约 $646-$835 起，市场指南对标准住宅估值的区间约为 $300-$600。服务范围比价格更重要——免费估计并不等于签署估值。详见估值服务路径对比。
2027 年 7 月 1 日的 CGT 变化会影响我的自住房吗？
自住的主要居所一般保留豁免。但如果日后出租、用于产生收入、转让或继承，该物业此后可能涉及 CGT，2027 年 7 月 1 日将成为关键估值日期。请与注册税务专业人士确认您的情况，并参见谁会受影响。
2027 年 7 月 1 日之后物业的资本利得税如何计算？
2027 年 7 月 1 日的基准估值是强制的吗？
不是——这是一个选择。您可以取得截至 2027 年 7 月 1 日的市场估值，或使用财政部免费的分摊方法（由财长确定、假设整个持有期以单一稳定增长率上涨来估算该日价值的公式，ATO 将提供工具）。当该稳定增长率的假设会低估物业当日的真实价值——近期涨幅较高、有装修改良、或物业情况特殊——或您需要可独立支持的证据时，专业估值更有意义。参见我们的完整解读估值还是免费公式，并请注册税务专业人士判断哪种方式适合您。
这次变化只涉及房产，还是也包括其他资产？
折扣改为指数化的变化，总体适用于个人、信托与合伙持有的 CGT 资产——房产是大多数人感受最深的部分，也是本站的重点。负扣税的变化则专门针对住宅物业。股票及其他资产请咨询注册税务专业人士。
重要提示#
本站仅提供一般教育信息，并非税务、财务、法律或估值建议。改革是否影响您，取决于 物业持有结构、用途、未来计划和个人税务情况。
采取行动前，请咨询注册税务专业人士。